در این مقاله وکیل ملکی در مشهد به بررسی حقوقی عقد یا قرارداد اجاره می پردازد تعریف و اقسام اجاره، شرایط صحت عقد اجاره، حقوق و وظایف موجر و مستاجر در مقابل یکدیگر ، موارد بطلان عقد اجاره و مزایا مراجعه به وکیل قرارداد اجاره در مشهد و تنظیم قرارداد اجاره توسط وکیل دادگستری از جمله موضوعاتی می باشد مورد بررسی قرار می گیرد.
تعریف قرارداد اجاره
ماده ی 466 قانون مدنی مقرر می دارد: اجاره عقدی است که به موجب ان مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود. اصطلاحا اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره می گویند
اقسام عقد اجاره در مشهد
باید دانست که دو نوع اجاره از جهت اثر عقد وجود دارد اجاره تملیکی و اجاره عهدی .
اجاره تملیکی:
اجاره زمانی تملیکی است که عین مستاجره عین خارجی و معین باشد مانند اجاره یک باب خانه مشخص . در این مثال اثر عقد اجاره انتقال ملکیت منافع خانه از موجر به مستاجر است .
اجاره عهدی:
اجاره هنگامی عهدی است که عین مستاجره کلی باشد مانند انکه شخصی یک دستگاه اتوبوس دربست را برای انجام مسافرت در زمان معین از یک بنگاه حمل ونقل اجاره کند که در این مثال اتوبوس مزبور به خصوص معین نمی شود و موجر هر اتوبوس سالمی مطابق شرایط عقد اجاره جهت استفاده به مستاجر تسلیم کند عقد اجاره را انجام داده است .
عقد اجاره در این مثال عهدی است . زیرا عینی که منافع ان مورد معامله بوده مشخص نیست تا بتوان بین مستاجر و منافع عین رابطه مالکیت تصور نمود.
اقسام مورد اجاره :
به موجب ماده 467 قانون مدنی مورد اجاره ممکن است اشیا و یا حیوان و یا انسان باشد . احکام اجاره هر سه مورد مذکور عمدتا مشابه است و جز در امور جزیی تفاوتی بین این عقود سه گانه اجاره وجود ندارد
وکیل احراز شرایط عقد اجاره در مشهد :
اجاره باید دارای شرایطی باشد که قسمتی از ان مشترک با سایر عقود معین است و قسمت دیگر شرایط اختصاصی عقد اجاره است . بدین جهت شرایط مزبور را در دو بند زیر جداگانه بررسی می کنیم
الف- شرایط عمومی:
عقد اجاره مانند سایر عقود معین باید تمام شرایط صحت معامله را که در مورد عقود و تعهدات به طور کلی ذکر شده است ] مقررات مواد 190 قانون مدنی به بعد [ دارا باشد به این جهت :
- برای صحت و اعتبار عقد قصد و رضای طرفین لازم است و در صورتیکه طرفین معامله یا یکی از ایشان فاقد قصد باشند عقد اجاره باطل است .
- جهت عقد باید مشروع باشد و در صورتیکه نامشروع باشد و هنگام عقد تصریح شود عقد اجاره باطل خواهد بود .
- اهلیت طرفین : موجر و مستاجر برای تشکیل عقد باید دارای اهلیت باشند .
- مورد معامله : اجاره دارای دو مورد است که یکی منفعت و مورد دیگر مالی است که به عنوان عوض ان در نظر گرفته می شود هر دو مورد معامله باشد دارای شرایط زیر باشند ; مالیت داشته و دارای نفع عقلائی و مشروع باشد . هم چنین مقدور التسلیم باشد .
ب: شرایط اختصاصی:
- مدت عقد: در عقد اجاره به لحاظ طبیعت خاص مورد عقد , مدت یکی از ارکان ان به حساب می اید و همانطور که قبلا اشاره کردیم بوسیله مدت منفعت مورد عقد معلوم و معین خواهد بود در صورتی که مدت مجهول باشد مطابق ماده 468 ق . م . عقد اجاره باطل است . برای تعیین مدت عقد اجاره لازم است ابتدا و انتهای ان مشخص شود .
- امکان استفاده : بر طبق ماده 470 ق . م . برای صحت عقد اجاره امکان انتفاع از عین مستاجره باید موجود باشد . در حقیقت امکان استفاده از عین مستاجره باقدرت برتسلیم عین مستاجره ملازمه دارد . پس می توان گفت برای امکان استفاده قدرت بر تسلیم عین مستاجره شرط است و در صورتیکه موجر نتواند عین مستاجره را جهت امکان انتفاع در اختیار مستاجر قرار دهد . عقد اجاره باطل خواهد بود .
- طبق ماده 471 ق . م . برای اینکه عقد اجاره صحیح باشد لازم است عین مستاجره از اموالی باشد که بتوان با بقا عین ان از ان استفاده کرد , مانند ; اتومبیل , خانه , فرش و نظایر ان در غیر اینصورت عقد اجاره صحیح نخواهد بود مثلا نمی توان مقداری شیرینی و میوه را به دیگری اجاره داد زیرا این اموال با استفاده از عین انها مستهلک می شود و عین ان باقی نمی ماند .
- لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد بلکه کافیست مالک منافع ان باشد .
- مورد اجاره ممکن است عین معین یا کلی باشد . عین معین مانند اجاره خانه مشخص و کلی مانند اجاره یک دستگاه اتوبوس با مشخصات تعیین شده جهت انجام یک مسافرت معین .
- به موجب ماده 475 , اجاره مال مشاع صحیح است ولی پس از عقد اجاره نمی توان مال مشاع را به تصرف مستاجر داد مگر با اذن همه شرکا زیرا تصرف هیچ یک از شرکا بدون اذن سایرین در مال مشترک قانونا مجاز نیست .
- برای ان که عقد اجاره صحیح باشد لازم است منفعت مورد اجاره مشروع باشد بنابراین هرگاه شخصی خانه ای را جهت تاسیس مرکز فساد اجاره کند عقد اجاره باطل است .
حقوق و تکالیف طرفین عقد نسبت به یکدیگر
حقوق و وظایف موجر در برابر مستاجر
- وجر موظف است عین مستاجره را جهت انتفاع مستاجر به او تسلیم کند و در صورت امتناع موجر مستاجر می تواند الزام او را بر تسلیم عین مستاجره از دادگاه درخواست نماید در صورتی که اجاره موجر به تسلیم مورد اجاره ممکن نباشد مستاجر خیار فسخ خواهد داشت .
- کلیه تعمیرات و مخارجی که برای امکان انتفاع مستاجر در عین مستاجره لازم است بر عهده مالک می باشد مگر اینکه شرط خلاف شده باشد . انکه عرف اقتضای امر دیگری را داشته باشد .
- موجر می تواند پس از عقد اجاره عین مستاجره را به دیگری منتقل کند ; یعنی نه انتقال عین مستاجره سبب بطلان عقد اجاره خواهد شد و نه وجود عقد اجاره مانع از انتقال عین مستاجره , بوسیله مالک به دیگری منتقل می شود .
- موجر حق ندارد مادام که عقد اجاره باقی است در عین مستاجره تغییراتی ایجاد کند به طوری که مانع از استفاده مستاجر باشد یا امکان استفاده مستاجر را دشوار نماید .
- ماده 487 ق . م مقرر می دارد هرگاه مستاجر در عین مستاجره تعدی و تفریط کند و موجر نتواند او را از این عمل منع کند موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت . مانند این که مستاجر هرشب اطاق های خانه مورد اجاره را بدون اذن مالک بر خلاف عقد در اختیار مسافران قرار دهد .
حقوق و وظایف مستاجر در برابر موجر
- مستاجر مکلف است مال الاجاره معین را در اقساط و مواعیدی که برای تادیه ان در نظر گرفته شده به مالک تسلیم کند و در صورتی که موعدی برای پرداخت مال الاجاره معین نشده باشد باید ان را نقدا به موجر بپردازد .
- مستاجر باید در استعمال عین مستاجره رعایت متعارف را بنماید یعنی در ان تعدی و تفریط نکند در غیر اینصورت در برابر مالک مسئول خواهد بود .
- مستاجر باید عین مستاجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده به کار برده در غیر اینصورت ضامن خواهد بود
- به موجب ماده 502 ق . م . اگر مستاجر بدون اذن موجر در عین مستاجره تعمیراتی انجام دهد هزینه ان را نمی تواند از موجر مطالبه کند مگر انکه ضمن عقد اجاره این امر مورد توافق قرار گرفته باشد .
- در صورتی که در مدت اجاره انجام تعمیراتی در عین مستاجره ضروری باشد به طوری که تاخیر ان سبب ضرر موجر باشد مستاجر نمی تواند موجر را از انجام تعمیرات مزبور منع کند هر چند که انجام تعمیرات امکان استفاده از عین مستاجره را جزئا یا کلا از مستاجر سلب نماید , ولی در صورت اخیر مستاجر حق فسخ عقد اجاره را دارد .
وکیل ابطال عقد اجاره در مشهد
عقد اجاره در موارد زیر زایل می گردد که حسب مورد وکیل پایه یک دادگستری در مشهد می تواند با طرح دادخواست ابطال عقد اجاره را از دادگاه بخواهد.
- الف – تلف شدن عین مستاجره : مطابق ماده 496 ق . م . عقد اجاره از تاریخ تلف شدن عین مستاجره باطل می شود و دیگر رابطه استیجاری بین طرفین موجود نخواهد بود .
- ب – حدوث عیب : در صورتی که عیبی نسبت به عین مستاجره حادث شود که ان را از قابلیت انتفاع خارج سازد به طوری که نتوان ان عیب را برطرف نمود عقد اجاره باطل می شود .
- ج – انقضا مدت اجاره : در صورتی که مدت عقد اجاره منقضی شود عقد اجاره زایل خواهد شد حال هرگاه پس از انقضای مدت مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود داشته باشد متعهد است اجرت المثل ان را به مالک بپردازد اعم از انکه در این مدت از ان استفاده کرده و یا نکرده باشد .
مطالب فوق الذکر برگرفته از کتاب مدنی 6 دکتر شهیدی می باشد.
در صورت انقضا مدت اجاره و امضا قرارداد اجاره توسط دو شاهد موجر می تواند درخواست تخلیه عین مستاجره از شوراهای حل اختلاف شهرستان مشهد بخواهد وکیل تخلیه عین مستاجره در مقاله ای جداگانه ای در این خصوص توضیح داده است.
مزایا مراجعه به وکیل تنظیم قرارداد اجاره در مشهد
وکیل قراردادها در مشهد می تواند به صورت تخصصی قراردادهای مرتبط با اجاره را تنظیم کند به نحوی که تمام منافع و مصالح مربوط به موکل در آن در نظر گرفته می شود
نقش و عملکرد وکیل حقوقی در تنظیم قرارداد ها به صورت مستقیم و غیرمستقیم در نتیجه ای دعاوی موثر می باشد و پیشنهاد می گردد برای جلوگیری از سوء استفاده ها در آینده و کسب بهترین نتیجه از دعاوی ملکی و حقوقی قبل از هر گونه اقدامی با وکیل متخصص تنظیم قرارداد اجاره در مشهد مشاوره نماید.
حق الوکاله وکیل قرارداد اجاره در مشهد
میزان حق الوکاله وکیل دادگستری در مشهد با توجه اهمیت به موضوع و خواسته (ابطال اجاره ، اثبات اجاره و تنظیم قرارداد اجاره و… ) و همچنین ادله و مستندات طرفین ومرجع رسیدگی متفاوت می باشد و معمولا به صورت توافقی تعیین می گردد که از لحاظ قانونی و شرعی معتبر می باشد .
شماره تلفن و دفتر وکالت وکیل اجاره در مشهد
برای مشاوره و اعلام وکالت در پرونده های کیفری، حقوقی و خانواده و ملکی در شهرستان مشهد و سایر شهرستان ها ، می توانید با حضور در دفتر وکالت وکیل حقوقی در مشهد به ادرس چهارراه فرامرز عباسی نرسیده به فرامرز 1 ، مجتمع بهارستان طبقه دوم از مشاوره وکیل متخصص اجاره استفاده نمود و در صورتی که بعد مسافت و یا سایر عوامل مانع حضور شما می گردد از طریق شماره تلفن 09152055986 به صورت تلفنی، واتساپ و تلگرام با وکیل قرارداد اجاره در مشهد در تماس باشید تا علاوه بر مشاوره در خصوص نحوی اعطای وکالت نیز توضیحات لازم ارائه گردد.
بدون دیدگاه